Ask the experts – Was unsere Kunden (und die Finanzmärkte) im August 2023 bewegt

Unseren Kundinnen und Kunden stehen wir jederzeit für Anliegen und Fragen zu ihren Portfolios zur Verfügung. Stellvertretend dafür fassen wir einmal pro Quartal die häufigsten Kundenfragen sowie die Antworten unserer Experten zusammen und geben Ihnen damit direkte Einblicke in unsere Vermögensverwaltung und Anlageberatung.

Asset Allocation

Die Zinsen (und Anleiherenditen) sind in den letzten 18 Monaten deutlich gestiegen. Sollte ich als Investor (mit Referenzwährung USD, GBP oder EUR) überhaupt noch das Risiko von Aktien oder alternativen Anlagen eingehen?

Kaiser Partner Privatbank: Eine ähnliche Frage wurde uns bereits zu Jahresbeginn gestellt. Damals haben wir erklärt, warum man trotz gestiegener Zinsen nicht alle seine Eier in einen Korb voller Anleihen legen sollte. Kurzgefasst: (1) Die vergleichsweise hohen indikativen Renditen von Anleihefonds oder -ETFs sind nicht garantiert, sondern vom weiteren Zinsverlauf abhängig und (2) das Kaufen und Halten von einzelnen Anleihen bis zu deren Fälligkeit hat seine eigenen Tücken und Risiken. Seit Februar sind die Leitzinsen der Notenbanken und die Renditeniveaus an den Anleihemärkten nun nochmals weiter angezogen. Gleichzeitig haben die Aktienmärkte, insbesondere in den USA, stark performt und sind gegenüber Anleihen relativ noch teurer geworden. Unsere Vorbehalte gegen ein konzentriertes Anleiheportfolio gelten aber nach wie vor. Immer mehr in den Vordergrund rückt hingegen ein anderes Anlagesegment, welches jahrelang praktisch gar nicht als valable Anlagealternative wahrgenommen wurde: „Cash“ beziehungsweise geldmarktnahe Anlagen. Aufgrund der sehr kurzen Duration bekommen Anleger in diesem Segment heutzutage hohe Renditen, ohne dafür nennenswerte Schwankungen in Kauf nehmen zu müssen. Tatsächlich war es selten so lukrativ sein Geld zu „parken“ wie heute. Sollte man deswegen nun „all in“ ins Cash gehen? Dies wäre nicht ratsam. Nicht nur, weil man damit gegen einen wichtigen Grundsatz jeder langfristigen Anlagestrategie verstossen würde – Stichwort Diversifikation. Sondern auch weil Beteiligungen an Unternehmen – egal ob Public Equity oder Private Equity – über einen Zeithorizont von mehr als fünf Jahren noch immer deutlich höhere Renditen versprechen. Zudem ist der verzinsliche Anlegebereich auch ausserhalb des Geldmarkts momentan sehr attraktiv. Beispielsweise sind Staatsanleihen eine gute Absicherung gegen eine Rezession – sollte diese eintreffen, sind mit langlaufenden Staatspapieren zweistellige Kursgewinne zu erwarten. Das Segment Private Credit wiederum profitiert wie die Geldmarktanlagen vom gestiegenen Leitzinsniveau, offeriert darüber hinaus aber noch einen kräftigen Risikoaufschlag, so dass zweistellige Renditen schon jetzt Realität sind.

Fazit: Eine gewisse Cash-Position sollte jeder Anleger zu jeder Zeit in seinem Portfolio haben. Sie ermöglicht Flexibilität und lässt das Wahrnehmen von kurzfristig auftauchenden Anlageopportunitäten zu. Angesichts des hohen Zinslevels darf eine solche Cash-Position derzeit auch mal 10% bis 20% ausmachen. Noch grössere Bestände in geldmarktnahen Anlagen sind aber nur ratsam, wenn diese in den nächsten 2 bis 3 Jahren für andere Zwecke (z.B. Investitionen oder Konsum) vorgesehen sind.

Solide Renditen… | …gibt es inzwischen ohne grosses Risiko

Indikative Renditen und Volatilität von iShares Bond ETFs

Quellen: iShares, Kaiser Partner Privatbank

Inflation

Die Teuerungsrate ist in den USA im Juli wieder gestiegen. Ist der Inflationsrückgang bereits wieder vorüber?

Kaiser Partner Privatbank: Die monatlich veröffentlichten (US-)Inflationsdaten bergen regelmässig Unmengen an Datenmaterial, so dass sich Inflationsoptimisten und -pessimisten – nach dem Prinzip „Slice and Dice“ und je nach Bias oder Intention – ihre eigene Argumentation zusammenschustern können. In der oft heiss diskutierten Teuerungsdebatte versuchen wir hingegen weiterhin einen möglichst neutralen Standpunkt einzunehmen. Im Jahresausblick erwarteten wir, dass die Inflation in den USA in diesem Jahr schneller zurückgehen könnte als von vielen erwartet. Acht Monate später können wir hinter diese „Prognose“ einen Haken machen. Das damals skizzierte Positivszenario, in dem die Teuerung gegen Jahresende bereits wieder in Sichtweite des 2%-Inflationsziels kommt, dürfte hingegen nicht eintreten. Nachdem die US-Teuerung im Juli um 3.2% (Juni: 3.0%) anstieg, ist der seit einem Jahr währende Disinflationsprozess fürs Erste gebrochen – und er dürfte in den kommenden Monaten holprig bleiben.

Am Ende doch nur „temporary“ | Disinflation macht Fortschritte

Gesamtinflation und Kerninflation in den USA

Quellen: Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Dafür gibt es mehrere Gründe: Zum einen läuft der bisher disinflationär wirkende Basiseffekt aus und wird kurzfristig gar wieder inflationär. Für die aktuelle Jahresrate der Inflation im Juli war die „Basis“ (Juli 2022) nämlich ausgesprochen tief. Ein letzter grosser Inflations-Brocken war im Juni aus der Statistik gefallen (siehe Grafik). Im August dürfte die Addition der letzten 12 Monatswerte gegenüber dem Juli erneut ein kleines Plus einbringen und beim nächsten Inflationsrapport strikt mathematisch einen leichten Inflationsanstieg bedeuten. Die Energiepreise könnten ab dem Herbst derweil ebenfalls wieder zu einem kleinen Teuerungstreiber werden. Auf Sicht von 3 und 6 Monaten ist beispielsweise die Preisänderungsrate beim Ölpreis bereits positiv. Bleibt der Preis für ein Fass WTI-Rohöl in den kommenden Wochen auf dem aktuellen Niveau von rund 80 US-Dollar, so würde auch der 12-Monatsvergleich ab September wieder inflationstreibend werden. Bis wir in den USA Inflationsraten von 2.5% und weniger sehen werden, dürfte es aller Voraussicht nach noch wenigstens bis zum Frühjahr 2024 dauern. Dass der Disinflationstrend momentan nur pausiert, ist aber ebenso klar – denn mehr ist in der Pipeline. Klammert man die Mietpreise, welche einen Anteil von mehr als einem Drittel am imaginären Warenkorb haben, aus der Inflationsberechnung aus, so liegt die Gesamtteuerung schon heute bei nur noch 1.0% gegenüber dem Vorjahr. Da die Mietpreiskomponente der Entwicklung der Häuserpreise (welche inzwischen fast stagnieren) mit einer Verzögerung von rund einem Jahr folgt, lässt sich bereits heute prognostizieren, dass ein weiterer Disinflationsschub schon bald bevorsteht.

Demnächst wieder holpriger | Inflation dürfte kurzfristig störrisch bleiben

Monatliche Teuerungsraten in den USA

Quellen: Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Ob das 2%-Ziel der Fed tatsächlich bereits im Verlauf des kommenden Jahres erreicht wird, bleibt aber mit hoher Unsicherheit behaftet – und dürfte insbesondere von der R-Frage abhängig sein. Nur im Falle eine Rezession, sind Inflationsraten unterhalb von 2% eine fast sichere Wette. Bleibt die Rezession aus, so könnten die von uns in der Vergangenheit erwähnten Treiber dafür sorgen, dass sich die Teuerung eher etwas oberhalb der von den Notenbankern anvisierten Zielgrösse einpendeln wird. Zu diesen Inflationstreibern zählen wird unter anderem die steigenden Kosten für den Klimaschutz, eine strukturelle Verschiebung hin zu nicht automatisierbaren Dienstleistungen (z.B. im Gesundheitswesen), De-Globalisierung und vermehrte staatliche (weniger effiziente) Industriepolitik. Für (grosse Teile von) Europa kommt zu dieser Aufzählung noch eine sinkende Erwerbsbevölkerung hinzu. Fazit: Nachdem die Inflation in den letzten Monaten reihenweise mit geringer als erwarteten Werten überraschte, ist der kurzfristige Teuerungsausblick nun eher wieder symmetrisch. Nach einigen holprigen Monaten dürften wir gegen Jahresende zumindest in den Vereinigten Staaten jedoch wieder Inflationszahlen mit einer 2 vor dem Komma sehen. Die Eurozone hinkt dieser Entwicklung mit einer Verzögerung von rund einem halben Jahr hinterher. Eine Ausnahme bleibt die Schweiz, wo die Teuerung bereits heute schon nur noch 1.6% beträgt, die SNB allerdings auch das ambitionierteste Inflationsziel verfolgt (und eher eine 1%-ige Teuerung anvisiert, nicht 2% wie Fed und EZB).

 Verflixte Mathematik | Der Basiseffekt

WTI-Rohölpreis und Veränderungsraten

Quellen: Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Private Equity

Private-Equity-Strategien haben gegenüber den Aktienmärkten im ersten Halbjahr erheblich underperformt. Sind die besten Zeiten für diese Anlageklasse Vergangenheit? 

Kaiser Partner Privatbank: Die immer bekannter werdende – und nicht zuletzt für Privatanleger immer besser zugängliche – Anlageklasse Private Equity hat so ihre Eigenheiten. In der letzten Ausgabe von „Ask the experts“ haben wir bereits aufgezeigt, dass die Bewertungen von privat gehaltenen Unternehmen nicht wie von einigen Skeptikern vermutet „künstlich“ ist. Vielmehr sind sie das Ergebnis von klar definierten (und eher konservativen) Bewertungsmodellen, die per Konstruktion in weniger starken Bewertungsschwankungen und einer gewissen Trägheit resultieren. Damit steht Private Equity im Kontrast zu den öffentlichen Aktienmärkten, wo an jedem Handelstag diverse kurzfristige Faktoren – von Makro- und Mikronachrichten, über Notenbankentscheide und Börsen-TV bis hin zu Kommentaren in Finanzblogs oder Reddit-Chatrooms – die Kurse beeinflussen können. Die Bewertungs-Trägheit von Privatmarktanlagen ist ein Feature und kein „Bug“. In Abwärtsmärkten ist sie gar ein geschätzter bzw. gewünschter Vorteil der Anlageklasse. Im vergangenen Jahr, als der Weltaktienmarkt mit einem hohen zweistelligen Minus (-19.5%) abschloss, performte Private Equity dank inhärenter Bewertungs-Trägheit mit einem Abschlag von nur -4.3% (gemäss Daten von Cambridge Associates) massiv besser und löste das Versprechen als Outperformer in schwierigen Zeiten ein. Im laufenden Jahr hinken Private-Equity-Anlagen nun jedoch deutlich hinterher.

Where are my returns? | Ein (weiteres) Beispiel für den Trägheits-Effekt von Private Equity

Performance Private vs. Public Equity

Quellen: Quartalsberichte, Cambridge Associates, Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Aufgrund des verzögerten Reportings von Private-Equity-Managern (auch hier gibt es eine gewisse Trägheit), sind die Performancezahlen für das erste Halbjahr 2023 zwar noch nicht vollständig. Eine erste Bestandsaufnahme ist aber auf Basis der Halbjahresergebnisse der grossen börsennotierten US-Private-Equity-Häuser (Blackstone, KKR, Carlyle, Apollo und TPG) bereits möglich. Diese rapportierten für die ersten beiden Quartale einen Wertanstieg ihrer Private-Equity-Portfolios von durchschnittlich 2.9% und 2.8% – deutlich weniger als das Plus von 7.3% bzw. 6.3% beim MSCI-Weltindex. Ungewöhnlich an dieser Entwicklung ist: nichts. Tatsächlich gab es in der Vergangenheit immer wieder 12-Monats-Perioden, in denen die Aktienmärkte deutlich outperformten. Meist traten diese nach starken Abverkäufen ein. Prominente Beispiele sind April 2003 bis März 2004 (nach der geplatzten Dot-Com-Blase), April 2009 bis März 2010 (nach der Finanzkrise) und Januar 2019 bis Dezember 2019 (Beinahe-Bärenmarkt in Folge des letzten US-Zinserhöhungszyklus). Was auf diese Phasen allerdings auch jedes Mal folgte war ein Comeback von Private Equity bzw. dessen Outperformance – stets über die etwas längere Frist. Betrachtet man die 10-Jahresrenditen über den Zeitraum der letzten 22 Jahren (also insgesamt 32 Jahre Performancedaten), so gab es nur zwei kurze Zeitpunkte (2010 und 2018-2019) zu denen Private Equity gegenüber den liquiden Aktienmärkten im Hintertreffen war (siehe Grafik).

Outperformance… | …in der langen Frist

Rollierende 10-Jahresrenditen

Quellen: Hamilton Lane (Januar 2023), Kaiser Partner Privatbank

Auch die aktuelle Outperformance der Aktienmärkte dürfte sich im Nachhinein nur als eine (kurze) Episode herausstellen. Ihr momentaner „Vorsprung“ dürfte die Aufholjagd von Private Equity gar begünstigen. Nachdem der Markt für Börsengänge (IPOs) 2022 in Folge schwacher Aktienmärkte fast gänzlich geschlossen war und der Markt für Unternehmensübernahmen (M&A) merklich abkühlte, dürfte der jüngste Turnaround die Aktivität hier wie dort wiederbeleben – und damit auch die „Exits“ für Private-Equity-Manager wieder leichter machen. Die gestiegenen Bewertungen börsennotierter Unternehmen stärken nicht nur deren Währung (den Aktienkurs) für die Übernahme von privaten Firmen, sondern machen es letzteren auch schmackhafter sich für einen hohen Preis an Interessenten oder Konkurrenten zu verkaufen.

Fazit: Für einen Abgesang auf Private Equity ist es zu früh. Vielmehr rechnen wir damit, dass die Anlageklasse aufgrund ihrer typischen Illiquiditäts- und Komplexitätsprämie auch zukünftig eine Outperformance von 300 bis 500 Basispunkten gegenüber den öffentlichen Aktienmärkten generieren kann. Da insbesondere der US-Aktienmarkt aufgrund der jüngsten Rally bereits wieder relativ teuer und das weitere Aufwärtspotential auf Sicht der nächsten Jahre tendenziell eingeschränkt ist, sind die relativen Performance-Perspektiven für Private Equity aktuell gar besonders attraktiv (siehe Grafik).

Outperformance… | …besonders in schwierigeren Zeiten

Durchschnittliche 3-Jahres-Überrendite von Private Equity

Quellen: Hamilton Lane (Januar 2023), Kaiser Partner Privatbank

US-Staatsversschuldung

Die Ratingagentur Fitch hat die Bonitätseinschätzung für die Vereinigten Staaten kürzlich auf AA+ gesenkt. Was sind die kurz- und langfristigen Auswirkungen an den Finanzmärkten? Und droht der AAA-Club in Zukunft weiter zu schrumpfen?

Kaiser Partner Privatbank: Am Entscheid der Ratingagentur Fitch, die Bonität der Vereinigten Staaten auf AA+ herabzustufen, überrascht eigentlich nur der Zeitpunkt. Denn die US-Wirtschaft wächst derzeit schneller als erwartet und immer mehr Ökonomen sagen die befürchtete Rezession (fürs Erste) ab. Dass das Top-Rating AAA zur Debatte steht, hatte Fitch angesichts des letzten Politspektakels um die US-Schuldenobergrenze allerdings bereits im Mai signalisiert – damals senkte die Agentur den Ausblick für die USA auf „negativ“.  Unter den drei grossen US-Ratinghäusern hält somit nur noch Moody’s das Bestrating für die Vereinigten Staaten aufrecht. Im Jahr 2011 waren es die Analysten von Standard & Poors (S&P), die den Rating-Daumen als Erste senkten. Auch damals war ein heftiges Theater in Washington, D.C. um die Staatsschulden ein wesentlicher Grund für die verschlechterte Bonitätseinschätzung. Darüber hinaus war das Markt- und Makroumfeld aber ein ganz anderes. Die Leitzinsen waren nahe null, es herrschten Deflationsrisiken und die Eurozone erlebte ihre eigene Schuldenkrise.

Heute gestaltet sich die Situation gänzlich anders: Das Risiko heisst seit zwei Jahren „Inflation“ und die US-Notenbank hat die Leitzinsen daher fast in Rekordgeschwindigkeit um 5% erhöht. Der Staatsschuldenberg ist in den letzten 11 Jahren von 65% auf rund 100% der Wirtschaftsleistung angestiegen. Trotz bis zuletzt solider Wirtschaftslage dürfte das Haushaltsdefizit in den kommenden Jahren mit circa -6% massiv hoch bleiben – so hoch wie zu Zeiten der Finanzkrise. Das US Congressional Budget Office (CBO) prognostiziert einen Anstieg der US-Staatsverschuldung auf 119% bis 2033. Die Super-Langfristprognose, welche naturgemäss mit höchster Unsicherheit behaftet ist, sieht bis 2053 gar einen Anstieg auf 195% vor. Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus wird der Schuldendienst für den amerikanischen Staat immer teurer. In den kommenden fünf Jahren dürften sich die jährlichen Zinszahlungen auf 1 Billion US-Dollar bzw. 12-15% der Steuereinnahmen nahezu verdoppeln. Neben diesen quantitativen Fakten hat sich auch die „Qualität“ der US-Politik im letzten Jahrzehnt merklich verschlechtert. Die Polarisierung hat stetig zugenommen und „Last-Minute“-Lösungen gehören inzwischen zum Alltag. Das Vertrauen in Demokraten und Republikaner, die USA überhaupt einmal wieder auf einen gesunden Fiskal-Pfad zu bringen, ist auf einem Tiefpunkt.

Nicht nachhaltig | Wann wird der Schuldenberg zu gross?

US-Staatsverschuldung und Schuldendienst (inklusive Prognosen)

Quellen: CBO, Kaiser Partner Privatbank

Und dennoch: Kurzfristig besteht wenig Anlass zur Sorge. Ein „Default“ der US-Regierung ist genauso wenig zu erwarten wie ein nachhaltiger Negativeffekt auf den US-Dollar. Dieser bleibt trotz Defiziten und Schuldenberg bis auf Weiteres die Weltreservewährung. Entsprechend wenig Reaktionen verursachte das Rating-Downgrade anfangs August an den Finanzmärkten. Die Sorgenfalten könnten aber schon bald grösser werden. Bis zum 30. September muss das Haushaltsbudget für das nächste Fiskaljahr verabschiedet werden und der aktuell akute Fokus auf die Staatsfinanzen könnte in den kommenden Wochen zu erneuten Disputen um Ausgaben und Ausgabenkürzungen führen. Ein weiterer „Shutdown“ ist nicht auszuschliessen. Er würde an den Märkten wie in der Vergangenheit zu höherer Nervosität und Schwankungen führen – wenn auch nur temporär. Am relevantesten sind indes die wirklich langfristigen Folgen der sich kontinuierlich verschlechternden Fiskalsituation in den USA. Ohne echten fiskalischen Kurswechsel könnte in 10 Jahren ein Punkt erreicht sein, an dem die Pflichtausgaben und Zinszahlungen die Steuereinnahmen übersteigen und jegliche diskretionären Ausgaben zu 100% mit Schulden finanziert werden müssen. Anleger könnten künftig (und schon deutlich früher) höhere Risikoprämien für das Halten von US-Staatspapieren einfordern wollen, was die Zinskosten noch weiter in die Höhe treiben würde. Im (Basis-)Szenario stetig steigender Staatsschulden könnte irgendwann auch die Unabhängigkeit der Fed in Gefahr geraten. Vielleicht müsste sie dann auf politischen Druck hin die Zinsen senken, allein um die Schuldentragfähigkeit der USA zu sichern.

Fazit: Das Downgrade von Fitch erinnert an die langfristigen Herausforderungen, welche der wachsende US-Staatsschuldenberg mit sich bringt – sie müssen irgendwann angegangen (oder sonst die resultierenden Konsequenzen akzeptiert) werden. Wichtig ist, dass die Herabstufung die meisten Anleger am Anleihemarkt nicht dazu zwingen wird, US-Staatsanleihen zu verkaufen. Die meisten institutionellen Anlagemandate sind seit der Herabstufung der USA durch S&P im Jahr 2011 geändert worden. In diesen Mandaten werden US-Treasuries nun ausdrücklich als risikofreier Vermögenswert genannt, wenn es um die Festlegung von Anlagegrenzen geht – eine wichtige Veränderung gegenüber früheren Regeln, die den Besitz von Vermögenswerten mit AAA-Rating vorschrieben. Wer dennoch Alternativen am US-Anleihemarkt sucht, findet dort wenig Alternativen. Die einzigen US-Unternehmensanleihen mit AAA-Rating sind Johnson & Johnson, Microsoft und Apple. Mehr Auswahl besteht, wenn man andere Länder (und Währungen) einbezieht. Immerhin noch neun Staaten erfüllen den Goldstandard und bekommen von allen drei grossen Ratingagenturen das Höchstrating. Die Staatsverschuldung dieser neun Länder beträgt im Durchschnitt vergleichsweise niedrige 40% und bei allen ist der Rating-Ausblick stabil. Ein weiteres Schrumpfen des AAA-Clubs ist momentan nicht in Sicht. Einen Sonderstatus hat in diesem Zusammenhang das Fürstentum Liechtenstein. Es besitzt das AAA-Rating von S&P und es hat keine Staatsschulden. Anleger können an dieser einmaligen Konstellation zwar nicht mit einer Investition in Liechtensteiner Staatsanleihen partizipieren – diese gibt es folglich nämlich nicht. Vom „sicheren Hafen“ Liechtenstein können sie, beispielsweise über die Wahl ihrer Bankverbindung, aber wohl profitieren.

Ein exklusiver Club | Da waren es nur noch neun

Staaten mit AAA-Rating (und USA)

Quellen: Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Immobilien

Die Immobilienmärkte stehen angesichts gestiegener Zinsen in vielen Industrieländern unter Druck. Ist Betongold noch (oder bereits wieder) eine attraktive Anlageklasse?

Kaiser Partner Privatbank: Wohl kaum eine Anlageklasse ist so unübersichtlich vielfältig wie das, was sich hinter dem Schlagwort „Immobilien“ verbirgt. Genau genommen umfasst das Immobilien-Anlageuniversum in den Industrieländern Dutzende regionale Märkte und verschiedene Kategorien (z.B. Wohnen und Gewerbe) sowie verschiedenste Unterkategorien (z.B. Büros, Einzelhandel, Logistik, etc.). Auch betreffend der Anlageoptionen gibt es eine Unmenge an Möglichkeiten. Neben diversen börsennotierten und ungelisteten Anlagevehikeln zählt aus Anlegersicht zudem auch sein eigenes Wohneigentum (falls vorhanden) zum Immobilienexposure hinzu.

Vom globalen Zinsanstieg der vergangenen rund anderthalb Jahre sind die unterschiedlichen Immobiliensegmente und -anlagegefässe verschieden stark bzw. mit verschiedenen Geschwindigkeiten betroffen. Zu einem der sensibelsten Märkte für Wohneigentum gehört beispielsweise Schweden, wo die Kombination aus hoher Privatverschuldung, sehr hohen Immobilienpreisen und der hohen Durchdringung mit variabel verzinslichen Hypotheken bereits im letzten Jahr zu einem Rückgang der Häuserpreise um -13% geführt hat. Deutlich träger ist im Gegensatz dazu der Schweizer Wohneigentumsmarkt, der bis zuletzt noch leichte Preisanstiege verzeichnete. Hier ist die Zinsbindung im Schnitt deutlich länger und die Zinssensitivität merklich geringer, zudem ist das Angebot sehr limitiert und die Zuwanderung konstant hoch (bzw. aktuell gar weiter steigend). Eine allfällige Korrektur bei den Eigentumspreisen dürfte sich in den kommenden Quartalen in der Schweiz daher im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen. Anders gestaltet sich die Situation hingegen bei Immobilien, die nicht zur Eigennutzung, sondern in ihrer Funktion als „Betongold“ genutzt werden – also als Geldanlage für (institutionelle) Investoren. Letztere haben angesichts des gestiegenen Zinsumfelds zum einen wieder deutlich mehr Anlageopportunitäten, zum anderen sind die Finanzierung und die Baukosten für neue Bauprojekte deutlich gestiegen. Die Folge am im Vergleich zum Eigentumsmarkt viel dynamischeren Markt für Renditeliegenschaften (Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser): Auch in der Schweiz ein Preisrückgang von -12% in den vergangenen 12 Monaten.

Seitwärts | Schweizer Immobilien waren schon einmal attraktiver

SXI Immobilienindizes

Quellen: Bloomberg, Kaiser Partner Privatbank

Was sollen (Privat-)Anleger mit diesem Strauss an Informationen nun machen? Grundsätzlich gilt auch für sie, dass sich im neuen Zinsregime nun wieder deutlich mehr Alternativen bei klassischen und alternativen Anlagen finden lassen. Eine Übergewichtung von Immobilienanlagen wie in Tiefstzinszeiten ist daher heutzutage nicht mehr angebracht. Je nach Risikoappetit und Referenzwährung gibt es für einige Anleger hier und dort aber weiterhin Opportunitäten. Für Anleger mit Referenz Schweizer Franken sind börsennotierte Immobilienfonds mit Fokus Schweiz angesichts solider Ausschüttungsrenditen beispielsweise noch immer vielversprechender als Schweizer Eidgenossen. Generell gilt. dass börsennotierte Immobilienvehikel momentan tendenziell attraktiver sind als illiquide Produkte. Der Anstieg der Langfristzinsen, welcher bei einem Renditelevel von zuletzt 4.3% für 10-jährige US-Treasuries so gut wie abgeschlossen sein sollte, ist hier nämlich bereits in den Preisen eskomptiert. Am Beispiel kotierter Immobiliengesellschaften in den USA, sogenannter REITs (Real Estate Investment Trust), lässt sich im laufenden Jahr bereits beobachten, dass die liquiden Finanzmärkte stets in die Zukunft schauen und zwischen Spreu und Weizen mittlerweile getrennt wird. So zeigen REITs mit Ausrichtung auf Logistik oder Rechenzentren seit Jahresbeginn deutliche Kurszuwächse, während sich die Preisadjustierung bei Büro-REITs nach unten fortsetzte. Neben den Zinsen haben nämlich auch die grösseren makroökonomischen und gesellschaftlichen Trends einen Einfluss auf die Preise verschiedener Immobiliensegmente. Und so spiegeln sich in diesen Preistendenzen sowohl der Trend zu vermehrtem Home-Office als auch die rasant wachsende Bedeutung von Künstlicher Intelligenz wider. Die Tatsache, dass die Marktteilnehmer in Umfragen wie der Fondsmanager-Survey von Bank of America gegenüber den Immobilien-Trusts sehr skeptisch bzw. niedrig positioniert sind, spricht derweil für limitiertes Abwärtspotential. Illiquide Immobilienprodukte wie Private Real Estate Fonds sollten – falls richtig gemanagt – langfristig ebenfalls von diesen säkularen Trends profitieren. Im Gegensatz zu den liquiden Märkten befinden sich diese Anlageinstrumente momentan aber noch im Korrekturmodus, so dass für Anleger keine Eile besteht gerade jetzt zuzugreifen.

Lage, Lage, Lage | …und Verwendungszweck!

Performance US REIT Indizes

Quellen: Nareit, Kaiser Partner Privatbank

Sie haben weitere Fragen?

Dann melden Sie sich gerne bei uns.